2023年5月,中國住宅市場在經歷了一段時間的調整后,呈現出企穩復蘇的初步跡象。本月,中央及地方層面持續釋放積極信號,旨在穩定市場預期、支持合理住房需求,推動房地產市場平穩健康發展。本報告將從政策環境、市場供需、價格走勢及未來展望等方面,對5月全國住宅市場進行綜合分析。
一、 政策環境:暖風頻吹,精準施策
5月,房地產政策環境整體保持寬松基調,且更具針對性和協同性。
- 中央定調:中央政治局會議及國務院常務會議多次提及房地產,重申“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,同時強調因城施策,支持剛性和改善性住房需求,做好保交樓、保民生、保穩定工作,防范化解房地產領域風險。
- 地方落實:各地政府積極響應,政策優化力度加大。具體措施包括:
- 優化限購政策:多個二線城市及部分熱點三線城市進一步放松或取消限購條件,降低購房門檻。
- 下調房貸利率:首套及二套房貸款利率延續下行趨勢,部分城市首套房貸利率已接近或降至基準利率(LPR)下限,有效降低了購房者的資金成本。
- 支持“以舊換新”:部分城市推出住房“以舊換新”政策,鼓勵改善性需求釋放,促進一二手房市場聯動。
- 公積金政策優化:提高公積金貸款額度、放寬提取條件、支持“商轉公”等政策在多地實施。
二、 市場供需:銷售環比改善,供應端趨穩
- 需求端(銷售情況):在政策利好疊加部分房企促銷力度加大的背景下,5月全國商品住宅銷售面積和銷售額環比4月均有所回升,市場活躍度有所提升。核心一二線城市市場回暖態勢相對明顯,來訪量和成交量環比增長;部分三四線城市仍面臨去庫存壓力,但降幅有所收窄。整體來看,購房者信心雖仍顯謹慎,但部分積壓的剛性及改善需求開始逐步入市。
- 供應端(開發投資與新開工):房地產開發投資和新開工面積同比仍處于下降通道,但降幅較上月略有收窄。房企投資態度仍偏謹慎,聚焦于核心城市、優質地塊以及保交付項目。隨著銷售端出現邊際改善,預計將逐步傳導至投資和開工端,但全面回暖仍需時間。土地市場方面,優質地塊競爭依然激烈,但整體熱度分化明顯,房企拿地更趨理性。
三、 價格走勢:整體趨穩,城市分化持續
根據國家統計局數據及主要市場機構監測,5月70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落或降幅收窄,同比繼續下降。市場呈現以下特點:
- 一線城市:房價環比微漲或持平,表現出較強的抗跌性,但漲幅有限。
- 二線城市:房價環比由降轉升或降幅收窄的城市數量增加,市場出現止跌企穩信號。
- 三四線城市:房價環比仍多數下降,但降勢有所減緩。
房價整體進入底部盤整階段,大幅波動的可能性降低。不同能級、不同區域城市間的分化依然是市場主要特征。
四、 未來展望與建議
展望2023年下半年,預計房地產政策將保持連續性和穩定性,繼續因城施策促進市場企穩。隨著經濟逐步復蘇和居民收入預期改善,住房需求有望進一步釋放。市場信心的完全修復、房企資金壓力的緩解以及部分城市庫存去化等問題仍需時間解決。
建議:
- 對購房者而言:對于有真實居住需求的客戶,當前利率及政策環境相對友好,可密切關注心儀樓盤和區域的價格變化,在自身承受能力范圍內擇優入市。需全面評估自身財務狀況,避免盲目加杠桿。
- 對開發商而言:應繼續將“保交付、穩經營”放在首位,積極優化產品力,適應改善性需求主導的市場變化。在投資布局上,應更加聚焦高能級城市和需求支撐強的區域,保持審慎樂觀。
- 對政策制定者而言:需持續關注市場動態,在穩定市場預期的重點推動構建房地產業新發展模式,包括加大保障性住房建設、推動城市更新、完善相關金融基礎制度等,促進房地產市場長期平穩健康發展。
2023年5月的全國住宅市場在政策暖風呵護下,顯現出筑底企穩的積極信號。市場正處于從“政策底”向“市場底”過渡的關鍵時期,復蘇的穩固性仍有待后續供需兩端的進一步改善來驗證。